主力店群租賃信托的風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-12-13
一、 主力店群租賃信托的風(fēng)險(xiǎn)分析
投資的目的就是為了獲取未來(lái)不確定的收益。作為一個(gè)金融投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托同樣存在不確定的風(fēng)險(xiǎn)，富智商業(yè)顧問認(rèn)為，其風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
?。?） 來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，這是一個(gè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
從中觀來(lái)看，來(lái)自行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，時(shí)間周期較長(zhǎng)、資金占用量大，利潤(rùn)回報(bào)較高。商鋪本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，在一定市場(chǎng)環(huán)境下，還可能滋生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，如果商鋪價(jià)格上漲幅度超過(guò)了中小投資者的投資消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。
根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，1－8月份，我國(guó)房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，宏觀調(diào)控成果已初步顯現(xiàn)；房地產(chǎn)價(jià)格上漲主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地產(chǎn)品質(zhì)提升所致；由于中國(guó)城市化進(jìn)程及大規(guī)模城市改造，必然對(duì)房產(chǎn)有著長(zhǎng)期的真實(shí)需求，目前存在的主要問題是局部過(guò)熱及房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，整體的房地產(chǎn)泡沫是不存在的。
?。?） 來(lái)自項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)，特別是來(lái)自零售商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
好項(xiàng)目是信托化的前提條件。對(duì)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)包括土地的可行性研究、產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品價(jià)位、零售商的實(shí)力、業(yè)績(jī)和信譽(yù)度等等，特別要對(duì)來(lái)自零售商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入地分析。如果這些環(huán)節(jié)中的任何一個(gè)執(zhí)行不到位的話，就可能影響信托產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售。如果項(xiàng)目本身的市場(chǎng)銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面存在問題，則信托產(chǎn)品無(wú)論怎么控制風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目本身的先天缺陷總是無(wú)法避免的。信托公司一般不會(huì)參與項(xiàng)目的前期開發(fā)，部分開發(fā)商甚至根本不做前期，因此增加了信托產(chǎn)品在市場(chǎng)上銷售的風(fēng)險(xiǎn)。如果這個(gè)項(xiàng)目做得不好，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，將來(lái)銷售就成問題，投資者的收益就得不到保障。信托投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在預(yù)期收益與實(shí)際收益的差異上。投資者既可能獲取可觀的收益，也很有可能損失慘重。
?。?） 來(lái)自于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。
地產(chǎn)本身是一個(gè)技術(shù)含量非常高的資源整合過(guò)程，包括確定土地選擇、產(chǎn)品設(shè)定、業(yè)態(tài)規(guī)劃、商業(yè)招商、市場(chǎng)營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)管理等等，都需要開發(fā)商來(lái)整合資源，而且各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，缺一不可。開發(fā)商的管理能力包括工程管理、項(xiàng)目管理、人員管理、資金流、公共關(guān)系協(xié)調(diào)等安排，這些能力不到位也可能導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)失敗，同時(shí)帶來(lái)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)?！?br/>
（4） 來(lái)自于信托公司的風(fēng)險(xiǎn)。
由于信托計(jì)劃的發(fā)行已經(jīng)委托給信托公司了，那么在發(fā)行、銷售的水平上很大程度取決于信托公司的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。如果信托公司的專業(yè)水平不夠，不能從眾多的風(fēng)險(xiǎn)中挑選出核心的風(fēng)險(xiǎn)，或者找到了但不知道該如何管理，都是造成信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。銀行向開發(fā)商貸款的硬條件是“四證齊全”，而房地產(chǎn)信托不受此限，其中可能蘊(yùn)涵的投資風(fēng)險(xiǎn)不可不防。與銀行相比，信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理能力和經(jīng)驗(yàn)都相差甚遠(yuǎn)，資本金規(guī)模、抗風(fēng)險(xiǎn)能力也存有差距。一般情況下，實(shí)力雄厚的開發(fā)商由于有較多的融資渠道而不缺資金，而中小開發(fā)商的融資需求更為迫切，這些需要信托資金支持的公司當(dāng)中不乏原本從銀行貸不到款的開發(fā)商。一些連資本金都需要靠信托資金填充的項(xiàng)目，其中風(fēng)險(xiǎn)可想而知。另外，信托公司的職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)也是存在的。
（5） 信托產(chǎn)品的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
任何金融產(chǎn)品包括信托都沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)的流通，而信托產(chǎn)品本來(lái)就要求不能通過(guò)公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳。信托產(chǎn)品的公共認(rèn)知度比國(guó)債、債券等金融產(chǎn)品差，一旦需要轉(zhuǎn)讓時(shí)，成本會(huì)很高，如股權(quán)投資信托計(jì)劃到期時(shí)股權(quán)的變現(xiàn)或轉(zhuǎn)讓、貸款信托到期抵押物的處置及擔(dān)保等，都會(huì)帶來(lái)投資者的資金到期不能及時(shí)兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)?！?br/>
（6） 合同條款中的風(fēng)險(xiǎn)
按照央行發(fā)布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，信托投資公司依據(jù)信托文件的約定管理、運(yùn)用信托資金導(dǎo)致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)；信托公司不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。 根據(jù)規(guī)定，只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時(shí)，投資者所遭受的損失才由信托公司負(fù)責(zé)賠償。也就是說(shuō)，信托公司只負(fù)責(zé)賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，則完全要由投資人承擔(dān)。
二、規(guī)避主力店群租賃信托風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
從上面信托風(fēng)險(xiǎn)分析看來(lái)，信托產(chǎn)品與其它投資品種一樣具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)信托可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，也有人持不同觀點(diǎn)。一位信托公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，由于目前信托產(chǎn)品審批緊，監(jiān)管嚴(yán)格，所以基礎(chǔ)設(shè)施信托與房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)很小。而且目前市場(chǎng)資金需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，信托公司有足夠的案源可供挑選，也相對(duì)降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，根據(jù)投資的含義，投資就是為了獲得未來(lái)不確定得收益，因而投資肯定會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。但是，這些風(fēng)險(xiǎn)并不是不可規(guī)避的，富智商業(yè)顧問建議采取如下對(duì)策：
1、開發(fā)商和信托公司要有專業(yè)的水平和分析判斷能力。
對(duì)于前期策劃，包括選址、可行性分析、商業(yè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、盈利模式等工作，開發(fā)商應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)顧問或設(shè)計(jì)公司參與到項(xiàng)目來(lái)，盡量采納用專業(yè)意見或建議。一個(gè)項(xiàng)目的前期策劃書往往是項(xiàng)目的指導(dǎo)綱領(lǐng)，很多工作是按照策劃書的指導(dǎo)思想來(lái)開展的，而策劃書則需要集各類專業(yè)團(tuán)隊(duì)的智慧才能有較準(zhǔn)確地保障。信托公司應(yīng)該有自己的團(tuán)隊(duì)來(lái)分析這個(gè)項(xiàng)目，可以判斷，很多信托公司是做金融出身的，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)很不了解，因而可以邀請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目顧問，同時(shí)要主動(dòng)介入項(xiàng)目，或者與有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商一同投資，反而容易控制風(fēng)險(xiǎn)。有資料顯示，2003年發(fā)放的房地產(chǎn)信托中，相當(dāng)一部分是為信托公司股東或關(guān)聯(lián)公司融資。
2、開發(fā)商要有較強(qiáng)的項(xiàng)目實(shí)施管理能力，以保證項(xiàng)目能夠順利按計(jì)劃進(jìn)行，減少開發(fā)過(guò)程中的時(shí)間、資金、人才、信息等方面的浪費(fèi)。
實(shí)施能力是計(jì)劃能否實(shí)現(xiàn)的重要保證。在實(shí)施過(guò)程中，開發(fā)商團(tuán)隊(duì)須配備各種專業(yè)人員，這些專業(yè)人員能夠熟悉開發(fā)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)還需配備一位綜合能力較強(qiáng)的管理協(xié)調(diào)人即項(xiàng)目經(jīng)理，來(lái)協(xié)調(diào)這些專業(yè)人員的交叉網(wǎng)狀工作。比如做一個(gè)租賃信托項(xiàng)目需要招入實(shí)力雄厚的主力店，在什么時(shí)間招？找何種業(yè)態(tài)合適？那幾家談成的可能性高？這些都需要開發(fā)商有一個(gè)良好的項(xiàng)目實(shí)施管理能力。
3、開發(fā)商和信托公司應(yīng)提高應(yīng)變能力。
具備較強(qiáng)的應(yīng)變能力可以減少項(xiàng)目損失的同時(shí)，提高項(xiàng)目的利潤(rùn)，提高中小投資者的收益。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)比住宅開發(fā)復(fù)雜得多的龐大工程，它涉及到很多很多的影響因素。比如南昌萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目，原來(lái)市場(chǎng)商鋪均價(jià)約在15000元／平方米，萬(wàn)達(dá)對(duì)其進(jìn)行有效的策劃包裝，結(jié)果賣到了35000元／平方米左右的均價(jià)。這是策劃因素的影響，它涉及到專業(yè)人員的使用、領(lǐng)導(dǎo)管理決策、市場(chǎng)變化等因素。這也說(shuō)明，為了保障投資人的風(fēng)險(xiǎn)，信托公司和開發(fā)商應(yīng)借助外部力量提高專業(yè)操作水平，從而提高應(yīng)變能力。又如，信托公司在信托資金運(yùn)用過(guò)程中，可通過(guò)投資地域、項(xiàng)目類別、投資金額、投資期限的選擇和調(diào)整，靈活機(jī)動(dòng)，來(lái)抵御可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資者利益。
4、信托公司應(yīng)提高項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。
在實(shí)施主力店租賃信托過(guò)程中，信托公司一定要有風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)和技術(shù)。從某種意義上說(shuō)，地產(chǎn)信托產(chǎn)品在市場(chǎng)上存在的最大問題是，信托公司由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)了解得不夠，就會(huì)直接導(dǎo)致投資人受害。因此，信托公司最好是在信托策劃之時(shí)，要聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)和地產(chǎn)顧問，特別是對(duì)項(xiàng)目選址、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、盈利模式、管理模式、開發(fā)模式、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)、預(yù)期收益、經(jīng)營(yíng)周期、品種期限設(shè)計(jì)等內(nèi)容要有詳細(xì)的了解、分析。信托公司在進(jìn)行項(xiàng)目選擇的時(shí)候，可以聘請(qǐng)有市場(chǎng)公信力的房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及前景有一個(gè)獨(dú)立、真實(shí)的認(rèn)識(shí)；深入調(diào)查了解開發(fā)商實(shí)力、財(cái)務(wù)及資信情況，選擇與經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進(jìn)行合作；落實(shí)土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施；在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)上，信托公司可邀請(qǐng)商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與，對(duì)信托計(jì)劃進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督；在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，加強(qiáng)資金監(jiān)控，做到“封閉運(yùn)行，專款專用”；在信托公司內(nèi)部，應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評(píng)審及風(fēng)險(xiǎn)控制流程，按照審慎的原則運(yùn)用信托資金，各部門分工協(xié)作，交叉監(jiān)督接受國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)督和管理，嚴(yán)格按照信托業(yè)法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。通過(guò)一系列的手段，信托公司能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍之內(nèi)，最大限度地保證信托資金的安全，保護(hù)委托人和受益人的利益。
參考文獻(xiàn)：
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2、施銀燕：《三招防范房產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)》，金融通網(wǎng)
作者任職于深圳市富智商業(yè)管理顧問有限公司——商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)策劃、商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)管理顧問機(jī)構(gòu)